报告编号(no):374694
---修订: 2019年2月
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报告目录:
---章 城市发展---趋势分析 27
---节 城市开发---思维分析 27
一、导入---视野：重新衡量国际城市 27
二、城市---纬度：智慧、协同与包容 37
三、城市战略---：生态经济城市 39
四、城市经济---：跨越资本驱动时代 39
五、城市社会---：幸福定义国际城市新--- 41
六、城市文化---：发挥---能力的---作用 42
七、城市生态---：如何充分释放低碳发展成果 43
八、城市治理---：城市交通的全面解决方案 45
九、城市空间---：多重空间的---响应 46
第二节 ---型城市建设的基本模式 48
一、工业------型模式 48
二、服务------型模式 48
三、文化------型模式 48
四、科技------型模式 49
第三节 ---型城市建设模式 49
一、深圳模式 49
二、上海模式 50
三、大连模式 50
四、合肥模式 51
第二章 城镇化发展形势分析 53
---节 城镇化发展进程 53
一、的城镇化进程分析 53
二、城市规模增长情况 54
三、重点城市经济指标 55
四、各地区城市建设情况 55
五、主要城市
六、城镇化对---的贡献 58
第二节 城镇化发展的分析 60
一、城镇化的内涵界定 60
二、城镇化评价指标体系 61
三、城镇化评定分析 63
（一）主要城市城镇化现状 63
（二）城镇化评分指标情况 72
第三节 城镇化产生的问题分析 82
一、城镇化建设特征分析 82
二、城镇化建设误区分析 83
三、城镇化模式困境分析 84
（一）城市区域发展失衡 84
（二）城市规模失衡 85
（三）城市功能定位缺失 85
（四）资源环境问题--- 86
（五）城市治理能力滞后 86
第四节 新型城镇化战略--- 87
一、新型城镇化要旨分析 87
二、新型城镇化特点和要求 88
三、新型城镇化的---方向 90
四、新型城镇化的推动措施 91
五、新型城镇化改革突破口 92
（一）土地流转改革分析 92
（二）户籍制度改革分析 93
（三）城市
（四）新型城镇化利益分配--- 96
城市更新——中外城市更新运动发展 97
第三章 城市更新内涵理念分析 97
---节 城市更新的基本概念 97
一、城市更新概念的内涵 97
二、城市更新的主要内容 98
三、城市更新的目的 99
四、城市更新的分类 100
第二节 城市更新的起源 102
一、城市更新的背景与发展阶段 102
二、城市更新的理论基础 103
三、城市更新兴起的原因及背景 104
第四章 中外城市更新运动与理论演化 108
---节 西方的城市更新运动及其理论 108
一、西方的城市更新运动 108
二、西方城市更新理论阶段 110
三、西方城市更新的理论综述 111
（一）形体规划思想是城市更新的基础理论 111
（二）“人本思想”是城市更新的主要理论依据 111
（三）可持续发展思想逐渐深入人心 115
（四）住宅更新时城市更新的重要研究对象 115
第二节 城市更新运动及其理论 121
一、城市更新运动 121
（一）城市更新的宏观背景 121
（二）城市更新的发展历程 123
（三）城市发展的历史断裂 125
二、城市更新存在的问题 127
三、城市更新的研究综述 129
第三节 中西城市更新的比较 132
一、中西方城市更新背景比较 132
二、中西城市的更新差异分析 137
（一）社会经济环境的差异 137
（二）城市化进程的差异 137
（三）社会协调机制的差异 138
（四）城市更新措施的差异 139
三、西方经验对城市更新的启示 139
第五章 国外城市更新案例与实证研究 141
---节 英美城市更新的发展历程及特点 141
一、英国城市更新的发展历程 141
二、美国城市更新的发展历程 142
三、英美城市更新的发展特点 143
四、英美城市更新存在的问题 145
五、英美城市更新的发展趋势 146
第二节 英国城市更新案例 147
一、伦敦的城市更新模式 147
二、布林德利地区的城市更新 152
三、伦敦道克兰地区的城市更新 162
第三节 法国巴约纳的旧城改造 166
一、巴约纳的旧城改造成功范例 166
二、巴约纳旧城改造的目标与任务 167
第四节 东京城市更新与古都风貌 168
一、二次战后东京的旧城改造 168
二、旧城改造中东京古都风貌的保护 171
第五节 西方城市更新对城市更新的启示 173
一、合理利用房地产企业资本 173
二、鼓励房地产企业进行社区综合开发 179
三、充分发挥房地产企业的作用 180
四、充分利用大房地产企业的开发能力 180
五、抑制房地产企业在开发中的盲目性 181
城市更新——城市更新改造要点和运作模式 182
第六章 城市更新与城市发展研究 182
---节 城市更新与旧城保护 182
一、城市更新中旧城保护是一大难题 182
二、对旧城历史文化遗产保护的原则 183
（一）原真性 183
（二）整体性 183
（三）可读性 183
（四）可持续性 183
第二节 城市更新与土地置换 184
一、土地置换与城市更新的关系 184
二、土地置换在城市更新中的重要作用 184
（一）是土地集约---利用的重要途径 184
（二）促进城市功能和空间结构的更新 185
（三）为城市更新提供资本支持 186
（四）调控土地市场为城市发展预留空间 187
四、城市更新中土地置换的几种思路 189
（一）加强城市规划的指导调控 189
（二）实现城市土地市场化运营 190
（三）加强土地置换的灵活性 190
（四）改变传统用地定性模式 190
（五）定量控制指标适当变更 190
（六）引导---项目的置换 190
（七）结合城市更新，进行竖向和平面置换 191
第三节 城市更新与生态环境 191
一、城市更新对城市生态环境的影响 191
（一）自然环境 191
（二）生态景观 191
（三）文化环境 192
二、城市更新与城市生态建设的关系 192
三、城市更新中---城市生态的几个措施 193
第四节 城市更新与房地产开发 195
一、旧城改造的动力在房地产开发 195
二、房地产开发与旧城改造共赢 195
三、成功的旧城改造开发模式 196
四、打造可持续发展的繁荣城区 199
第五节 城市更新与社会网络 200
一、社会网络的涵义及其意义 200
二、传统城市更新对社会网络的影响 201
三、社会网络保存和发展的城市更新有效形式 202
第六节 城市更新与公众参与 204
一、公众参与对旧城更新的意义 204
二、城市更新中公众参与现状 207
三、加强公众参与的思路 208
第七节 城市更新与---产业 210
一、---产业在城市更新的实践 210
二、城市更新存在的问题 211
三、---产业在城市更新中的进一步思考 213
四、从经营城市走向---城市是城市发展的新趋势 216
第七章 城市更新的运作模式与支持系统 218
---节 城市更新的运作模式 218
一、树立“经营城市”--- 218
二、创建经营城市的新体制 219
三、发挥
四、采用市场化运作的新途径 222
第二节 城市更新的保障机制 226
一、城市更新的土地利用运作机制 226
二、城市更新项目的社会评价机制 227
三、城市更新与住房保障的联动机制 228
第三节 城市更新的综合支持系统 228
一、建立综合支持系统应遵循的原则 228
二、建立综合支持系统的---内容 230
城市更新——项目开发运作 235
第八章 城市更新利益相关体分析 235
---节 城市更新利益相关方构成 235
一、城市更新相关方利益诉求 235
二、城市更新利益相关体拆赔分工 235
第二节 城市更新中利益相关方困难分析 236
一、工程进度缓慢 236
二、利润被拉低 236
三、产权确权困境 236
四、法律难题 236
五、赔偿安置 237
六、容积率 237
第三节 利益相关体市场化运作模式对比 237
一、
（一）模式特点 237
（二）运作流程 238
（三）---——三亚时代海岸 239
（四）模式优劣势评价 239
二、开发商+社区 240
（一）模式特点 240
（二）运作流程 240
（三）---——绿景新美域 240
（四）模式优劣势评价 241
三、
（一）模式特点 241
（二）运作流程 242
（三）---——金地岗厦 242
（四）---——京基蔡屋围 245
（五）模式优劣势评价 247
四、三方合作关系建立分析 248
（一）三方各自目标 248
（二）三方合作关系建立关键点 248
（三）三方合作主要分工 249
第九章 城市更新项目开发运作要点 250
---节 城市更新项目 250
一、城市更新项目价值链条 250
二、城市更新土地运营阶段 251
（一）前期准备 251
（二）---实施 252
（三）开发实施 252
第二节 城市更新主要的运作模式对比 253
一、城市发展基金模式 253
二、mut模式 253
三、sur模式 253
四、idp模式 254
第三节 项目盈利模式优劣势对比 254
一、城投自主进行一级开发 254
（一）模式运作流程 254
（二）模式利弊分析 255
二、城投寻求合作开发，并约定---率 255
（一）模式运作流程 255
（二）模式利弊分析 256
三、城投谋求---合作开发，并按股分红 256
（一）模式运作流程 256
（二）模式利弊分析 257
四、城投取地自主进行二级开发 257
（一）模式运作流程 257
（二）模式利弊分析 258
五、城投取地转让变现 259
（一）模式运作流程 259
（二）模式利弊分析 259
六、合作取地进行二级开发 260
（一）模式运作流程 260
（二）模式利弊分析 260
七、bot项目转让 260
（一）模式运作流程 260
（二）模式利弊分析 261
八、总结 261
第十章 城中村改造策略及模式分析 262
---节 城中村的形成与改造 262
一、城中村的产生 262
二、城中村土地产权分析 263
（一）城中村土地所有权现状 263
（二）城中村土地使用权现状 264
三、城中村改造的
（一）---城市形象的政绩动力 264
（二）日趋重要的社会维稳考虑 265
（三）城中城改造的利益驱动 266
四、城中村改造对房地产的影响 268
（一）对房地产市场供给的影响 268
（二）对房地产市场需求的影响 269
（三）对房地产价格走势的影响 269
第二节 城中村改造难点分析 270
一、城中村规划难点分析 270
二、城中村产权难点分析 270
三、城中村---难点 270
四、城中村---补偿难点 271
五、城中村土地供应难点 271
六、城中村思想观念难点 272
第三节 城中村改造---补偿模式分析 272
一、补偿方式分析 272
（一）货币补偿方式分析 272
（二）产权调换方式分析 272
二、安置方式分析 272
（一）就地安置方式分析 272
（二）异地安置方式分析 273
第四节 城中村公共设施开发运营模式 273
一、工程项目
二、村民投资参股经营模式 274
三、pfi (私人主动
四、分阶段的建设时序控制 275
第十一章 全国旧城改造重点案例分析 277
---节 “新天地”项目案例分析 277
一、项目地块特征 277
二、项目开发特点 277
三、项目开发成本 277
四、项目整体策略 277
（一）项目定位 277
（二）项目规划理念 278
（三）项目整体框架 278
五、“新天地”项目营销艺术 278
六、“新天地”项目成功效应 279
第二节 中远两湾城项目案例分析 280
一、项目地块特征 280
二、项目开发特点 280
三、项目开发成本 280
四、项目整体规划 280
五、项目开发策略 283
六、项目经济评价 284
第三节 江南新苑项目案例分析 284
一、项目地块特征 284
二、项目开发特点 285
三、项目设计分析 285
四、项目整体规划 285
五、物业经营统筹 286
六、项目事件营销 286
第四节 金色夏威夷项目案例分析 287
一、项目地块特征 287
二、项目整体策略 287
三、商业项目策略 287
四、写字楼的策略 288
五、公寓策略分析 289
六、成功策略--- 290
城市更新——全国重点城市更新规划及实例 291
第十二章 深圳市城市更新特征及投资机会研究 291
---节 深圳市社会经济环境分析 291
一、深圳---发展情况 291
二、深圳城市建设主要指标 292
三、深圳城市人口增长情况 293
四、深圳市土地供应成交分析 293
五、深圳房地产市场发展现状 294
第二节 深圳市城市发展战略规划 299
一、深圳城市发展定位 299
二、深圳市各区域定位 300
三、深圳城市发展目标 301
四、深圳城市发展政策指引 302
五、深圳城市发展布局 308
（一）建设用地平衡表 308
（二）深圳交通体系图 309
（三）居住用地布局 309
（四）公共设施布局 310
（五）商业设施布局 313
第三节 深圳市城市更新政策及规划 314
一、深圳城市更新总体规划 314
二、<深圳市城市更新办法> 315
三、<深圳市城市更新办法实施细则> 325
（一）城市更新办法总则 325
（二）城市更新规划与计划 326
（三）综合整治类城市更新 329
（四）功能改变类城市更新 330
（五）拆除重建类城市更新 332
四、深圳城市更新单元规划制定计划申报指引 346
（一）城市更新单元拟订的基本条件 346
（二）城市更新单元拟订的拟定标准 347
（三）城市更新单元规划制定计划的申报 348
（四）城市更新单元规划制定计划申请书 351
第四节 深圳市城市更新房地产企业机会分析 354
一、深圳城市更新项目发展历程 354
二、深圳城市更新近期重点地区 354
三、深圳城市更新启动项目大全 355
四、深圳城市更新市场竞争形势 357
五、深圳城市更新项目成功范例 358
第十三章 广州市城市更新特征及投资机会研究 364
---节 广州市社会经济环境分析 364
一、广州---发展情况 364
二、广州城市建设主要指标 365
三、广州城市人口增长情况 367
四、广州市土地供应成交分析 367
五、广州房地产市场发展现状 368
第二节 广州市城市发展战略规划 369
一、广州城市发展定位 369
二、广州市各区域定位 370
三、广州城市发展目标 374
四、广州城市发展政策指引 375
五、广州城市发展布局 375
（一）土地利用总体格局 375
（二）广州交通体系图 376
（三）居住用地布局 377
（四）公共设施布局 380
（五）商业设施布局 383
第三节 广州市城市更新政策及规划 385
一、<广州市旧城更新改造规划纲要> 385
二、<关于加快推进“三旧”改造---> 405
三、<国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见> 425
四、广州市“三旧”改造工作流程 430
（一）广州城中村全面改造工作流程 430
（二）广州旧厂房全面改造工作流程 438
（三）广州旧村全面改造的工作流程 446
第四节 广州市城市更新房地产企业机会分析 450
一、广州城市更新项目发展历程 450
二、广州城市更新近期重点地区 450
三、广州城市更新启动项目大全 453
四、城市更新对开发商企业影响 454
五、广州城市更新项目成功范例 455
第十四章 北京市城市更新特征及投资机会研究 457
---节 北京市社会经济环境分析 457
一、北京---发展情况 457
二、北京城市建设主要指标 458
三、北京城市人口增长情况 459
四、北京市土地供应成交分析 459
五、北京房地产市场发展现状 461
第二节 北京市城市发展战略规划 462
一、北京城市发展定位 462
二、北京市各区域定位 463
三、北京城市发展目标 465
四、北京城市发展布局 465
（一）城市空间布局 465
（二）北京交通体系 470
（三）公共设施布局 478
第三节 北京市城市更新政策及规划 482
一、关于加强北京旧城保护和---居民住房工作有关问题的通知 482
二、北京市加快城市危旧房改造实施办法 486
三、关于进一步加快城市危旧房改造若干问题的报告 490
四、北京市旧城区改建房屋征收实施意见 493
五、北京市旧城区改造的相关政策法规 497
六、北京城市更新的主要运作模式 501
（一）“---改造”模式 501
（二）“院落微循环改造”模式 501
（三）“
（四）“街巷胡同整治”模式 502
（五）“居民自主小规模改造”模式 502
第四节 北京市城市更新房地产企业机会分析 503
一、北京城市更新项目发展历程 503
二、北京市棚户区改造工程情况 504
三、北京市城市更新中城市功能提升与环境整治情况 506
四、北京旧城区居住建筑改造的新趋势 509
五、北京城市更新项目成功范例 510
第十五章 上海市城市更新特征及投资机会研究 512
---节 上海市社会经济环境分析 512
一、上海---发展情况 512
二、上海城市建设主要指标 512
三、上海城市人口增长情况 512
四、上海市土地供应成交分析 513
五、上海房地产市场发展现状 513
第二节 上海市城市发展战略规划 517
一、上海城市发展定位 517
二、上海市各区域定位 517
三、上海城市发展目标 519
四、上海城市发展政策指引 520
五、上海城市发展布局 520
（一）都市功能优化区 520
（二）都市发展新区 521
（三）新型城市化地区 521
（四）综合生态发展区 521
（五）---开发区域 521
（六）禁止开发区域 522
第三节 上海市城市更新政策及规划 522
一、<上海市城市房屋---管理实施细则> 522
二、上海“---”旧城改造目标任务 540
三、加快推进“---”旧区改造若干问题的意见 540
四、上海市旧区改造“---”发展规划 543
第四节 上海市城市更新房地产企业机会分析 544
一、上海城市更新项目发展历程 544
二、上海市城市更新的方式分析 545
三、黄浦区---重点旧区改造项目 546
四、上海城市更新新模式探索 547
第五节 上海城市更新改造案例 548
一、黄浦江两岸更新改造 548
（一）世博会园区改造 548
（二）外滩地区改造 549
二、城市工业园更新改造 549
（一）上海钢铁十厂改造 549
（二）上海啤酒厂改造 549
（三）m50艺术画廊区 550
（四）1933老场坊 550
（五）“8号桥” 550
（六）田子坊 550
第十六章 武汉市城市更新特征及投资机会研究 551
---节 武汉市社会经济环境分析 551
一、武汉---发展情况 551
二、武汉城市建设主要指标 551
三、武汉城市人口增长情况 552
四、武汉市土地供应成交分析 552
五、武汉房地产市场发展现状 552
第二节 武汉市城市发展战略规划 554
一、武汉城市发展定位 554
二、武汉市各区域定位 554
三、武汉城市发展目标 557
四、武汉城市发展布局 558
（一）工业用地布局 558
（二）武汉交通体系 559
（三）居住用地布局 560
（四）公共设施布局 561
（五）商业设施布局 561
第三节 武汉市城市更新政策及规划 562
一、<关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知> 562
二、武汉城市更新区块规划 566
第四节 武汉市城市更新房地产企业机会分析 568
一、武汉老工业城更新典型模式 568
二、武汉城市更新近期重点地区 571
三、武汉城市更新启动重点项目 575
四、武汉城市更新市场竞争形势 575
五、武汉老工业城更新改造总结 576
城市更新——城市更新项目区块推广及招商策略 579
第十七章 城市更新项目定位策略 579
---节 城市更新项目发展策略 579
一、区域发展配合整体规划 579
二、打造城市形象，创立区域品牌 579
三、保留传统文化，传承历史文明 579
四、市场为导向，建设新商业中心 580
五、整合多种资源，促进旅游业发展 580
第二节 城市更新项目区域战略定位 580
一、定位依据 580
二、战略定位 583
三、定位描述 583
四、实现方式 584
五、效益评估 585
第三节 区域形象定位 585
一、定位思路 585
二、形象因素 586
三、定位阐述 586
第四节 城市功能与产业设置原则 587
一、区域特色原则 587
二、适当多样化原则 587
三、相对集中原则 588
四、互补发展原则 588
第五节 区域城市功能与产业结构定位 589
一、可发展的功能与产业 589
二、功能与产业配置 591
（一）基础功能 591
（二）---功能 591
（三）相关功能 592
第十八章 城市更新项目整体包装及推广策略 593
---节 招商引资策略 593
一、总体策略 593
二、策略具体分解 593
（一）规划为本、配套先行 593
（二）---环境、以地招商 593
（三）外引内联、项目促建 594
（四）动开发、板块出世 594
三、招商操作要点 594
第二节 整体包装策略 595
一、总体形象策略 595
二、历史文化概念包装建议 596
三、商业概念包装建议 596
四、现场包装建议 597
五、项目宣传及推广 598
第三节 招商引资模式设计 601
一、招商项目设定 601
二、招商方式设定 602
（一）传统招商引资方式 602
（二）现代主要招商引资方式 602
（三）本项目主要的招商方式 603
三、招商政策措施设定 604
四、招商形象展示设定 605
五、招商引资计划 605
（一）招商客户目标锁定 605
（二）招商区域目标锁定 606
（三）招商引资步骤 606
第四节 项目招商应注意的几大问题 607
一、招商引资
二、“政策优惠”不如--- 608
三、招商引资要有所选择 608
四、关注引资新变化 609
第十九章 城市更新项目经济模型研究 610
---节 项目地块地价估算 610
一、基准地价 610
二、项目地块价格修正 611
三、项目收入与投入 612
第二节 项目价差 614
第三节 项目的风险 614
第四节 项目收益总结 615
图表目录：
图表 1 gawc 城市等级前 50 位城市 28
图表 2 gawc城市---(2000~2012年)变化超过5个位次的城市 29
图表 3 2thinknow---“全球---城市”前50位 31
图表 4 ---资本枢纽和---中心功能的国际城市体系--- 32
图表 5 2018年全国各省城镇化水平 54
图表 6 2018年全年全国各省（市区）生产总值对比表（亿元，%） 55
图表 7 城镇化指数分地区直方图 64
图表 8 分地区、分规模城镇化指数统计 64
图表 9 城镇化指数分规模直方图 65
图表 10 地级及以上城市城镇化指数前20位和后20位情况 66
图表 11 城镇化率与城镇化指数的关系 68
图表 12 地级及以上城市城镇化水平前20位和后20位情况 69
图表 13 ---城市---位和后10位情况（共28个） 70
图表 14 大城市---位和后10位情况（共31个） 71
图表 15 大城市---位和后10位情况（共87个） 71
图表 16 中等城市---位和后10位情况（共112个） 72
图表 17 小城市---位和后10位情况（共28个） 72
图表 18 人均gdp与城镇化指数的关系 73
图表 19 城市人均gdp与城镇化指数关系 73
图表 20 城镇居民人均---与城镇化指数的关系 74
图表 21 城镇居民人均---与城镇化指数关系 74
图表 22 预算内人均---与城镇化指数的关系 75
图表 23 预算内人均---与城镇化指数关系 75
图表 24 非农产业产值比重与城镇化指数的关系 76
图表 25 非农产业产值比重与城镇化指数比较 76
图表 26 城镇居民恩格尔系数与城镇化指数的关系 77
图表 27 恩格尔系数与城镇化指数比较 77
图表 28 城镇登记失业人员比重与城镇化指数的关系 78
图表 29 城镇登记失业人员比重与城镇化指数比较 78
图表 30 市辖区人均教育支出与城镇化指数的关系 79
图表 31 人均财政教育支出与城镇化指数比较 79
图表 32 建成区绿化覆盖率与城镇化指数的关系 80
图表 33 建成区绿化覆盖率与城镇化指数排序 80
图表 34 亿元gdp---排放量与城镇化指数的关系 81
图表 35 单位gdp的so2排放量与城镇化指数比较 81
图表 36 城乡居民收入比与城镇化指数的关系 82
图表 37 城乡居民收入比与城镇化指数比较 82
图表 38 当前城市更新面临的主要问题 128
图表 39 国内有关城市更新的主要学术交流、技术政策的探讨与---产出 130
图表 40
图表 41 ---——三亚时代海岸 239
图表 42 开发商+社区运作流程 240
图表 43
图表 44 城市更新项目价值链 250
图表 45 前期准备工作流程 251
图表 46 ---实施阶段工作流程 252
图表 47 开发实施阶段工作流程 252
图表 48 城市发展基金模式 模式 253
图表 49 idp模式 254
图表 50 城投自主进行一级开发模式运作流程 254
图表 51 城投自主进行一级开发模式评价 255
图表 52 城投寻求合作开发，并约定---率模式运作流程 255
图表 53 城投自主进行
图表 54 城投谋求---合作开发，并按股分红模式运作流程 256
图表 55 ---合作进行一级开发的模式分析 257
图表 56 城投取地自主进行二级开发模式运作流程 257
图表 57 城投取地转让变现模式运作流程 259
图表 58 合作取地进行二级开发模式运作流程 260
图表 59 深圳建设用地平衡表 308
图表 60 深圳交通体系图 309
图表 61 深圳市旧改重点项目统计表 359
图表 62 2018年广州土地招拍挂成交情况 367
图表 63 北京市商品房销售面积同比增速 462
图表 64 2018年上海市房地产开发投资情况 514
图表 65 2018年上海市房屋新开工和竣工情况 515
图表 66 2018年上海市房地产企业本年---资金情况 515
图表 67 2018年上海市新建商品房销售情况 516
图表 68 2018年上海市存量住宅月度成交情况 517
图表 69 2018年武汉楼市成交总体情况及结构 553
图表 70 2018年武汉新建商品住宅量价情况 554
图表 71 天津老城厢旧城改造项目前期广告宣传品制作及投放费用预算 600
图表 72 天津市中心城区基准地价统计 610
图表 73 天津市老城厢项目容积率修正系数表 611
图表 74 天津市老城厢旧城改造项目可出让用地的修正价格 612
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