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报告编号(no):269131
出版时间 2019年3月
出版机构 北京华研中商经济信息中心
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报告目录
---章 土地开发行业发展背景分析 14
1.1 土地开发的定义 14
1.1.1 土地开发的定义 14
1.1.2 土地开发行业的分类 15
（1）土地一级开发 15
（2）土地二级开发 15
1.1.3 土地开发流程综述 15
（1）土地一级开发流程 15
（2）土地二级开发流程 17
1.1.4 土地开发基本原则 18
1.2 土地开发模式分析 18
1.2.1 土地一级开发模式 18
（1）
（2）城市运营开发模式 19
（3）主题型项目带土地开发模式 19
（4）一级开发招投标模式 20
（5）土地整备模式 20
1.2.2 土地二级开发模式 21
（1）公建配套开发模式 21
（2）商品房开发模式 22
（3）工业园开发模式 23
第二章 土地开发行业发展环境分析 26
1.3 土地开发行业经济环境分析 26
1.3.1 2018年国内gdp增长分析 26
1.3.2 2018年工业经济增长分析 27
1.3.3 2018年固定资产投资分析 35
1.3.4 宏观经济预测分析 38
1.4 土地开发行业政策环境分析 40
1.4.1 货币政策分析 40
（1）2018年货币数据分析 40
（2）2018年货币政策分析 41
（3）房地产周期与货币政策相关性分析 46
（4）货币政策后期走势预判 50
1.4.2 财政政策分析 52
（1）2018年财政政策分析 52
（2）2018年地方财政政策分析 55
（3）财政政策后期走势预判 66
1.4.3 土地政策分析 68
（1）农村土地流转制度改革 68
（2）城市土地出让制度改革 81
第三章 2016-2018年土地政策分析 90
1.5 土地开发行业社会环境分析 90
1.5.1 城镇化进程分析 90
1.5.2 城镇化现状与规划 95
1.5.3 城镇化与土地开发需求分析 105
1.6 房地产行业开发运营状况分析 109
1.6.1 2018年全国房地产开发景气指数 109
1.6.2 2018年全国房地产开发投资分析 111
（1）房地产开发投资金额分析 111
（2）全国房屋新开工面积分析 112
（3）全国房屋施工面积分析 112
（4）全国房屋竣工面积分析 113
1.6.3 2018年全国房地产销售情况分析 113
1.6.4 2018年全国房地产---分析 114
第四章 土地开发市场供需现状分析 116
1.7 土地开发市场供应现状分析 116
1.7.1 2018年全国建设用地供应分析 116
（1）批准国有建设用地规模 116
（2）国有建设用地供应情况 117
1.7.2 2018年全国住房用地供应分析 117
（1）全国住房用地供应数量 117
1.7.3 2018年全国商业用地供应分析 126
（1）全国商业用地供应总量 126
（2）全国商业用地供应趋势 129
1.7.4 2018年全国工业用地供应分析 130
（1）全国工业用地供应总量 130
（2）全国工业用地供应趋势 131
1.8 土地开发市场需求现状分析 132
1.8.1 2018年全国土地成交情况分析 132
1.8.2 2018年全国土地成交均价分析 134
1.8.3 2018年12月全国土地成交地块--- 135
（1）成交地块总价--- 135
（2）成交地块楼面价--- 136
（3）成交地块溢价--- 138
1.9 2018年土地市场招拍挂分析 140
1.9.1 土地招拍挂出让总体情况 140
1.9.2 土地市场---出让分析 140
1.9.3 土地---挂牌出让分析 141
1.10 2018年全国主要城市地价分析 141
1.10.1 全国地价总体分析 141
1.10.2 各经济区域地价分析 144
（1）区域经济地价总体分析 144
（2）长三角地区地价分析 147
（3）珠三角地区地价分析 148
（4）环渤海地区地价分析 148
1.10.3 各地理区域地价分析 149
1.10.4 主要城市地价分析 150
（1）北京市地价走势分析 150
（2）上海市地价走势分析 153
（3）广州市地价走势分析 155
1.10.5 当前土地市场价格形势分析 158
1.10.6 后期土地市场价格走势预判 162
第五章 土地开发行业区域市场分析 163
1.11 区域市场整体分析 163
1.11.1 京津唐地区 163
1.11.2 长三角地区 164
1.11.3 珠三角地区 164
1.11.4 成渝地区 172
1.11.5 武汉城市圈 173
1.11.6 长株潭地区 177
1.11.7 东北三省 191
（1）区域宏观环境分析 191
（2）区域土地市场分析 192
1.11.8 山东半岛城市群 193
（1）区域宏观环境分析 193
（2）区域土地市场分析 195
1.12 京津唐地区分析 196
1.12.1 北京市 196
1.12.2 天津市 198
1.12.3 河北省 199
第六章 房地产及其他综合性开发企业分析 203
1.20.1 招商局地产控股股份有限公司经营分析 203
（1）企业发展简况分析 203
（2）企业组织架构分析 203
（3）企业土地储备情况 204
（4）企业土地开发策略 204
（5）企业主要经济指标 205
（6）企业财务状况分析 213
（7）企业经营优劣势分析 215
（8）企业---发展动向分析 215
1.20.2 金地(集团)股份有限公司经营分析 216
1.20.3 深圳华侨城股份有限公司经营分析 223
1.20.4 北京首都开发股份有限公司经营分析 232
1.20.5 南京栖霞建设股份有限公司经营分析 238
1.21 城市投资建设类开发企业分析 245
1.21.1 城市建设控股集团有限公司发展分析 245
（1）企业发展简况分析 245
（2）企业组织架构分析 245
（3）企业土地开发策略 246
（4）企业建设工程分析 246
（5）企业招商项目分析 247
（6）企业发展优劣势分析 248
（7）企业---发展动向分析 248
1.21.2 北京城建投资发展股份有限公司发展分析 248
1.21.3 云南省城市建设投资有限公司发展分析 255
第七章 土地一级开发盈利模式与风险--- 263
1.22 土地一级市场开发成本分析 263
1.22.1 土地一级开发成本分析 263
1.22.2 土地一级开发成本构成 263
1.22.3 土地一级开发中涉及的税费 271
1.23 土地一级市场盈利模式分析 273
1.23.1 城市区域开发项目价值链分析 273
1.23.2 价值链中各节点权力和利益点 274
1.23.3 土地一级开发的利润来源分析 274
1.23.4 土地一级开发的盈利模式分析 276
（1）从一级开发本身获利 276
（2）分享土地增值收益 277
（3）持有部分公共建筑 277
（4）为二级拿地铺垫 278
1.23.5 土地一级开发的盈利路径分析 278
（1）如何取得土地一级开发名义 278
（2）间接获取收益常规操作路径 291
（3）直接获取土地增值收益分析 291
1.24 土地一级市场项目---分析 294
1.24.1 土地出让市场营销策略 294
（1）土地策略 294
（2）价格策略 297
（3）营销渠道策略 299
（4）***策略 299
1.24.2 土地的招投标方案分析 301
（1）---评标因素构成 301
（2）主要评标方法分析 309
1.25 土地一级开发市场的风险与--- 311
1.25.1 土地一级开发的特点 311
1.25.2 土地一级开发的风险 312
（1）政策风险 312
（2）
（3）
（4）
（5）市场风险 314
1.25.3 土地一级开发风险防范措施 315
（1）
（2）---风险方法措施 315
（3）外部环境风险防范措施 315
第八章 土地一级开发
1.26 土地一级开发
1.26.1 现实
1.26.2 潜在
1.27 土地一级开发
1.27.1 土地储备机构直接安排
1.27.2 一级开发主体与金融机构签订---合同 321
1.27.3 一级开发主体
1.27.4 项目公司
1.28 房地产信托模式分析 324
1.28.1
1.28.2 ---型信托模式分析 325
1.28.3 权益型信托模式分析 326
1.29 土地一级开发
1.29.1 土地一级开发主要的
1.29.2 土地一级开发
（1）土地收益证券化 330
（2）城---司模式的--- 331
1.29.3 土地开发未来发展趋势预测 334
（1）土地获取成本趋势预测 334
（2）土地开发供给预测 335
（3）土地开发企业发展趋势 339
（4）外资投资发展趋势预测 351
图表目录
图表 1
图表 2 城市运营开发模式分析 19
图表 3 主题型项目带土地开发模式分析 19
图表 4 主题型带土地开发模式案例—华侨城 20
图表 5 一级开发招投标模式分析 20
图表 6 ppp(公私合营)模式分析 21
图表 7 bot(运营-移交)模式分析 21
图表 8 tot(移交-经营-移交)模式分析 22
图表 9 pft(---机构
图表 10 商品房开发模式介绍 22
图表 11 复合型地产开发模式—深圳华侨城 23
图表 12 2018年4季度gdp初步核算数据 26
图表 13 gdp同比增长速度 27
图表 14 gdp环比增长速度 27
图表 15 规模以上工业增加值同比增长速度 27
图表 16 2018年12月份规模以上工业生产主要数据 29
图表 17 钢材日均产量及同比增速 31
图表 18 水泥日均产量及同比增速 31
图表 19 十种有色金属日均产量及同比增速 32
图表 20 乙烯日均产量及同比增速 32
图表 21 汽车日均产量及同比增速 33
图表 22 轿车日均产量及同比增速 33
图表 23 发电量日均产量及同比增速 34
图表 24 原油加工量日均产量及同比增速 34
图表 25 固定资产投资（不含农户）同比增速 35
图表 26 2018年1-12月固定资产投资（不含农户）主要数据 37
图表 27 实际---与名义利率 46
图表 28 房地产周期与货币政策 47
图表 29 中央---与财政赤字 53
图表 30 ---：税收（月） 54
图表 31 2001～2011年某地市土地出让金收支情况 84
图表 32 土地出让金促进地方经济增长作用机理示意图 85
图表 33 2001～2011年某地市土地出让金收入占比情况 86
图表 34 城镇化水平变化 98
图表 35 城市(镇)数量和规模变化情况 98
图表 36 城市基础设施和服务设施变化情况 99
图表 37 常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率的差距 99
图表 38 新型城镇化主要指标 105
图表 39 2018年1-12月全国房地产开发和销售情况 109
图表 40 2018年1-12月东中西部地区房地产开发投资情况 110
图表 41 2018年1-12月东中西部地区房地产销售情况 111
图表 42 全国房地产开发投资增速 111
图表 43 全国房地产开发企业土地购置面积增速 112
图表 44 全国商品房销售面积及销售额增速 113
图表 45 全国房地产开发企业本年---资金增速 114
图表 46 国有建设用地供应情况 117
图表 47 2018年1-12月全国经营性用地成交面积统计 120
图表 48 2018年1-12月全国经营性用地成交金额统计 121
图表 49 2018年1-12月全国城市卖地收入---top30 121
图表 50 2018年1-12月全国拿地支出企业---top50 123
图表 51 2013-2018年1-12月全国300城商办用---出及成交面积 126
图表 52 2013-2018年1-12月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比 127
图表 53 2013-2018年1-12月各线城市商办用地成交楼面价变化情况 127
图表 54 2008年-2018年1-12月全国40个重点城市商办用地成交规划建筑面积与商业地产销售面积及同比增速 128
图表 55 全国300城市土地成交情况 133
图表 56 全国300城市各等级城市土地成交面积 133
图表 57 全国300城市土地成交金额 134
图表 58 全国300城市各等级城市土地成交金额 134
图表 59 全国300城市成交楼面均价 135
图表 60 2018年12月全国土地成交总价---名 135
图表 61 2018年12月全国成交住宅用地总价---
图表 62 2018年12月全国成交商办用地总价---
图表 63 2018年12月全国土地成交楼面价---名 136
图表 64 2018年12月全国成交住宅用地楼面地价---
图表 65 2018年12月全国成交商办用地楼面地价---
图表 66 全国主要城市分用途地价水平（元/平方米） 141
图表 67 全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图（%） 142
图表 68 全国主要城市分用途地价同比增长率曲线图（%） 142
图表 69 重点城市分用途地价指数 143
图表 70 重点城市综合地价环比、同比增长率曲线图（%） 143
图表 71 2018年第四季度三大重点区域地价水平（元/平方米） 144
图表 72 2018年第四季度三大重点区域综合地价增长率（%） 144
图表 73 三大重点监测区域分用途地价环比增长率（%） 145
图表 74 三大重点监测区域分用途地价同比增长率（%） 147
图表 75 2018年第四季度东中西部地区重点城市地价水平（元/平方米） 149
图表 76 2018 年第四季度东中西部地区环比增速（%） 149
图表 77 2018 年第四季度东中西部地区同比增速（%） 150
图表 78 北京历年土地成交情况 151
图表 79 2018年北京土地市场月度成交情况 152
图表 80 北京成交楼面均价及溢价率情况 152
图表 81 粤港澳湾区9市近五年住宅用地供应情况（万㎡） 167
图表 82 粤港澳湾区9市近五年住宅用地成交情况（万㎡） 168
图表 83 粤港澳湾区各城市土地竞拍条件 169
图表 84 粤港澳大湾区各城市成交
图表 85 部分房企三旧改造项目 171
图表 86 粤港澳湾区9市三旧改造政策一览 172
图表 87 2018年东北地区土地市场 192
图表 88 2018年东北地区平均地价及涨跌幅 192
图表 89 2018年山东拿地总数统计 195
图表 90 2018年山东17地市拿地对比 196
图表 91 招商局地产控股股份有限公司组织架构分析 203
图表 92 招商局地产控股股份有限公司负债能力分析 205
图表 93 招商局地产控股股份有限公司利润能力分析 209
图表 94 招商局地产控股股份有限公司主要财务指标分析 213
图表 95 金地(集团)股份有限公司负债能力分析 217
图表 96 金地(集团)股份有限公司利润能力分析 219
图表 97 金地(集团)股份有限公司财务指标分析 220
图表 98 深圳华侨城股份有限公司负债能力分析 226
图表 99 深圳华侨城股份有限公司利润能力分析 228
图表 100 深圳华侨城股份有限公司财务指标分析 229
图表 101 北京首都开发股份有限公司负债能力分析 233
图表 102 北京首都开发股份有限公司利润能力分析 234
图表 103 北京首都开发股份有限公司财务指标分析 235
图表 104 南京栖霞建设股份有限公司负债能力分析 239
图表 105 南京栖霞建设股份有限公司利润能力分析 241
图表 106 南京栖霞建设股份有限公司财务指标分析 242
图表 107 城市建设控股集团有限公司组织架构分析 245
图表 108 北京城建投资发展股份有限公司负债能力分析 250
图表 109 北京城建投资发展股份有限公司利润能力分析 251
图表 110 北京城建投资发展股份有限公司财务指标分析 252
图表 111 云南省城市建设投资有限公司负债能力分析 256
图表 112 云南省城市建设投资有限公司利润能力分析 258
图表 113 云南省城市建设投资有限公司财务指标分析 259
图表 114
图表 115
图表 116
图表 117
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